[코드스테이츠_GMB_5기] [W6D5] '야! 너두? 상권분석!'

주소 : 강남구 대치동 956-7번지
건물정보 : 지하 1층 ~ 지상 5층
건물특징 : 전 층 상가로 임대 가능, 주차 불가능, 주거 공간으로 활용 가능

여러분은 소속되어 있는 회사에서 해당 건물을 인수했습니다. 어느 날 대표님이 이곳에 우리 회사와 관련된 공간을 만들거나 새롭게 구성 기획을 해서 건물의 가치를 올려보라는 미션을 주셨습니다. 해당 건물은 30년이 넘은 오래된 건물이고 현재 임차해 있는 가게들은 장사가 되지 않아 월세를 제때 내지 못하고 있습니다. 새로운 임차인을 받으려 하지만 건물이 오래되고 낡아서 리모델링 필요성도 보여집니다.

1. 해당 건물의 장점과 단점을 작성하세요.
   
   

   

   
   
   
   

   

   

   위의 명림빌딩이 숙제에 나온 주소입니다.  

    
   - 장점 : 학교 근처이지만 10-20대 보다는 직장인들이 더 많이 이용합니다. 위의 데이터는 10-20대 데이터입니다. 
   도로에 접해있어서 차들이 진입하기는 편합니다. 
    
   - 단점 : 골목길이라 주차도 불편하고, 걸어다니는 인구도 많지 않아 손님을 끌기 어렵습니다. 
   
   노란색은 일평균 기준 보통 보라색은 매우 적음 초록색은 적음이며 빨간색은 매우 많음
   주황색은 조금 많음을 뜻합니다. 
   
2. 상권을 분석하세요
   
   - 해당 상권의 주요 고객은 누구인가요?
   중, 고등학교 학생들과 학원을 다니는 원생
   
   - 고객당 평균 소비 비용은 얼마나 될까요?(객단가)
   알기 어렵다. 음식점 피씨방 옷가게 등 업종별로 객단가가 너무 다르기 때문에 판단이 어렵다.
   
   - 요일별, 시간대별로 상권의 분위기는 어떠할 것 같나요? 유동인구수는 얼마나 될 것 같나요?
   유동 인구수는 11:00 ~ 20:00이 제일 많습니다. 시간대별로 오전과 늦은 저녁은 한산하고 점심과 저녁때쯤이 가장 많을거 같습니다.
   
   교통편은 어떠한가요?(고객 접근성)
   - 걸어서 10분거리에 삼성역이 있다. 접근성은 좋은 편이다. 
   
   건물의 기획
   - 건물의 가치를 올릴 수 있는 건물의 컨셉을 STP 개념을 활용해 잡아주세요. 단, 컨셉을 잡고 건물을 구성해주세요. (예: 1층 카페 등 → 현실성있는 실제 브랜드를 언급해주세요.) (인근 상권도 고려하여 설계해보세요.)
   : 저는 브랜드가 아닌 카페와 휴식 공간을 결합한 걸 넣고 싶습니다. 3층에는 쉼스토리와 같은 잠을 잠깐 자고 갈 수 있는 공간을 넣고 5층은 저만의 특별한 공간으로 꾸미고 싶습니다.
   
3. 3층에는 잠깐잠깐 들락날락 할 수 있도록 좁지만 침대만 놔둔 공간으로요. 그리고 1층-2층은 카페 겸 양식 레스토랑으로 만들거라서, 3,5층과 연계해서 '브런치' 혹은 간단히 떼울 수 있는 끼니꺼리를 같이 제공하면 좋을 거 같습니다. 3, 4, 5층에서 주문하면 1층에서 배달비 안받고 배달할 수 있도록요. 그리고 하나 더 추가하자면, 4층은 엘리베이터를 막을 겁니다. 
   
   마사지 받으면서 시끄러운 소음이 발생한다면 편안히 즐기실 수 없겠죠? 그리고 5층은 사우나, 욕탕 등을 넣고 누워서 쉬면서 잘 수 있는 1인 공간을 넣어서 정말 특별하게 꾸미고 싶습니다. 마사지 받고, 바로 집가는 게 아니라 받느라 고생하신 고객님의 몸을 2-3시간 풀고 갈 수 있도록 말이죠. 
   
4. 서울특별시 강남구 대치동 956-7번지는 제3종일반주거지역 / 제2종근린생활시설/ 층수 5 / 대지면적 252.2m² (76.29평) / 건축면적 150.84m² (45.63평) / 연면적 746.21m² (225.73평) / 건페율 0.5981 용적률 2.265 / 준공년도 1990.12.12 입니다.
   
   
5. 제3종 일반거주지역에서는 오락실, PC방, 노래방 등을 할 수 없고, 제 2종 근린생활시설에서는 유흥주점, 나이트클럽, 룸살롱, 모텔 등을 창업할 수 없습니다. 제 업종에서는 해당사항이 없네요. 
   
   - 건물을 리모델링 했을 경우 어떤 식으로 하면 좋을지 예시 이미지를 찾아오세요. (평소 잘 알고 있는 건물을 캡쳐해도 좋습니다. 단, 규모가 동일해야합니다.)
   

   

6. 여기도 핫플, 랜드마크로 만들 수 있을까요?
   넵. 부자를 위한, 부자의, 부자들의 공간으로 꾸며보고 싶네요. 
   
   
7. 이 건물을 활용해 하고 싶은 것을 다 해보세요.
   ( 단! 현실성 있어야하고 설득력이 있어야합니다. 꼭 장사만 할 것은 아닙니다. )

1-2층 카페에서 브런치와 커피를 즐기며 자기 차례를 기다리시다가, 3층에서 주무시거나 4층에 올라와서 마사지를 받습니다. 그리고 마사지를 받은 분들은 5층에서 푹 쉬시는 거죠. 차량은 지하 1층에 저희가 알아서 주차하고 발렛파킹도 해드리고요. 물론 순서를 거꾸로 해서 4층 -> 5층 이후 3층에서 잠깐 주무시다 가셔도 됩니다 :)

 

 

 

 

 

 

 

<참고자료>

https://www.joongang.co.kr/article/24069963#home

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